Comment les banques prennent-elles leur décision finale sur les approbations des dossiers ?
Au final, elles regardent vraiment la qualité de l'emprunteur ainsi que le gage immobilier. Parce que c'est une hypothèque, finalement, tu passes l'argent basé sur la propriété. Tu as beau être le meilleur emprunteur au monde, si la maison que tu achètes ne tient pas debout, tu n'auras pas d'approbation.
Je te dirais que les deux éléments les plus importants sont la qualité de l'emprunteur — revenu, crédit, mise de fonds, emploi — et le gage immobilier que la banque prend sous forme d’hypothèque pour te permettre d'avoir le prêt hypothécaire.
Travailleurs autonomes et qualification pour un prêt
Il y a beaucoup de gens qui pensent : « Je suis travailleur autonome, c'est difficile de me qualifier, ça ne sera pas possible, il va falloir que j'aille dans l'alternatif. » La réalité, c'est que si tu es un travailleur autonome qui déclare des revenus, a de bons revenus et ne se met pas trop de dépenses, c'est quand même facile de te qualifier.
Tout ce qu'on fait, c'est une moyenne sur deux ans parce que ces revenus varient. Même dans certaines situations, on est capable de majorer ton revenu de 10 à 15 %, ce qui permet d'augmenter ton revenu qualifiable. L'enjeu, c'est toujours de savoir combien dépenser et combien déclarer à la fin de l'année. Par exemple, certains gagnent 150 000 par année mais, avec tant de dépenses, se retrouvent à déclarer seulement 40 000. Oui, tu paies moins d'impôts, mais tu ne qualifies pas au niveau de la banque. Le but est de trouver le juste milieu entre les deux.
Stratégie pour mieux se qualifier
Une bonne stratégie serait de communiquer avec ta banque ou un conseiller hypothécaire, peu importe qui, pour établir un plan de match. Disons que tu veux acheter une maison de 500 000, quel est le revenu qualifiable nécessaire selon ta situation financière ? Parce que si tu te déclares toujours 30 000 ou 40 000, ça va être difficile de te qualifier. Oui, ça peut être fait avec certains programmes alternatifs, mais tu auras un taux d'intérêt plus élevé et des frais de dossier.
Tu ne peux pas tout avoir : ne pas payer d'impôts, avoir le meilleur taux d'intérêt et pas de frais de dossier. Il faut choisir sa bataille. À la fin de l'année, cela a un impact. Le but est de se préparer un plan de match sur comment gérer ces revenus pour qu'on puisse te qualifier plus facilement.